Mietpreisbremse Österreich 2026 – MieWeG einfach erklärt

Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) ist Teil des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (5. MILG) und gilt ab 1. Jänner 2026. Es begrenzt die vertragliche Wertsicherung von Wohnungsmietverträgen in der Voll- und in der Teilanwendung des MRG.

Das MieWeG stellt keine gesetzliche Wertsicherung bereit und sanierte auch keine unwirksamen Wertsicherungsklauseln. Es beschränkt lediglich bestehende vertragliche Wertsicherungen durch eine zweifache Begrenzung: zeitlich (Valorisierungen nur zum 1. April eines jeden Jahres) und betraglich (3%-Regel). Damit wirkt es als „Mietpreisbremse“ – künftige Inflationsspitzen treffen Wohnungsmieten nicht ungebremst.

Bei einer durchschnittlichen Veränderung des VPI 2020 (oder des an seine Stelle tretenden Index) im vorangegangenen Kalenderjahr von mehr als 3 % wird jener Teil, der 3  Prozentpunkte übersteigt, nur zur Hälfte berücksichtigt.

Formel: Zulässige Erhöhung = 3 % + (Übersteigung ÷ 2). Ab einer Inflation von 3 % teilen sich Vermieter:innen und Mieter:innen die durch die Teuerung bedingte Belastung.

Beispiel: Beträgt die durchschnittliche VPI-Veränderung im Jahr 2028 etwa 3,824 %, so ist die Mietzinsänderung am 1. April 2029 mit 3 + (0,824 ÷ 2) % = 3,412 % beschränkt.

Bei Wohnungsmietverträgen, auf die die Mietzinsbeschränkungsvorschriften des MRG zur Anwendung kommen (angemessener Mietzins, Richtwertmietzins, Kategoriemietzins, § 45-Mietzins), gelten zusätzliche Anhebungsgrenzen:

• 1. April 2026: Die VPI-Veränderung des Jahres 2025 darf mit höchstens 1 % berücksichtigt werden.
• 1. April 2027: Die VPI-Veränderung des Jahres 2026 darf mit höchstens 2 % berücksichtigt werden.
• Ab 1. April 2028: Es gilt die normale Regel (3 % + Hälfte der darüber hinausgehenden Vorjahresinflation).

Diese Spezialdeckel betreffen den gesamten preisgeschützten Bereich der MRG-Vollanwendung.

Bei der ersten Valorisierung nach Vertragsabschluss wird die durchschnittliche VPI-Veränderung des vorangegangenen Kalenderjahres nur in dem Ausmaß berücksichtigt, das dem Verhältnis der Anzahl der vollen Monate nach Vertragsabschluss im jeweiligen Jahr zu zwölf Monaten entspricht.

Beispiel: Vertragsabschluss im Mai 2027. Für die Änderung am 1. April 2028 dürfen nur 7/12 der VPI-Veränderung 2027 herangezogen werden (sieben volle Monate nach Mai). Bei einer VPI-Veränderung 2027 von 2,613 % ergibt sich am 1. April 2028 eine Erhöhung von 2,613 ÷ 12 × 7 ≈ 1,52 %.

Besonderheit: Bei Vertragsabschluss im Dezember eines Jahres liegen keine vollen Monate mehr im Kalenderjahr. Die erste Anpassung erfolgt daher erst zum 1. April des zweitfolgenden Kalenderjahres.

Die Aliquotierung wird nur einmal angewendet – bei der ersten Valorisierung nach Vertragsabschluss.