FAQ: Mieterhöhung 2026 Österreich

Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) ist ein österreichisches Bundesgesetz, das ab 1. Jänner 2026 in Kraft getreten ist. Es begrenzt jährliche Mieterhöhungen durch eine Kappungsregel: Liegt die Inflation über 3 %, wird nur die Hälfte des über 3 % liegenden Anteils auf die Miete aufgeschlagen. Das MieWeG ist Teil des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (5. MILG).

Das MieWeG gilt für alle Wohnungsmietverträge in Österreich – unabhängig davon, wann der Vertrag abgeschlossen wurde. Sowohl Altverträge (vor 2026) als auch Neuverträge (ab 2026) fallen unter die Regelung, sofern das Mietrechtsgesetz (MRG) Anwendung findet.

Das MieWeG gilt ab 1. Jänner 2026. Die erste mögliche Mietanpassung nach dem neuen Gesetz erfolgt zum 1. April 2026.

Nein. Das MieWeG betrifft ausschließlich Wohnungsmietverträge im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Gewerbemieten und Mietverträge außerhalb des MRG (z. B. Einfamilienhäuser, Neubauten ohne MRG-Vollgeltung) fallen nicht darunter.

Altverträge wurden vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen. Bei ihnen kommt es zur sogenannten Parallelrechnung: Die zulässige Mieterhöhung ist der niedrigere Wert aus der vertraglich vereinbarten Indexklausel und der MieWeG-Begrenzung. Neuverträge (ab 1.1.2026) unterliegen direkt und ausschließlich dem MieWeG, mit erster Valorisierung frühestens zum 1. April 2027.

Liegt die jährliche Inflation (gemessen am Verbraucherpreisindex, VPI) bei oder unter 3 %, darf die Miete um den vollen Prozentsatz angehoben werden. Liegt die Inflation über 3 %, wird nur die Hälfte des über 3 % liegenden Anteils zur Erhöhung herangezogen. Beispiel: Bei 5 % Inflation = 3 % + (2 % × 0,5) = 4 % zulässige Erhöhung.

Der Verbraucherpreisindex (VPI) ist die offizielle Messgröße für die Inflation in Österreich, herausgegeben von Statistik Austria. Das MieWeG koppelt die maximal zulässige Mieterhöhung an die VPI-Veränderung des Vorjahres. Je nach Basisjahr (z. B. VPI 2020) wird der Indexwert für das jeweilige Jahr herangezogen.

Geben Sie im MietCheck-AT-Rechner Ihre aktuelle Miete, den Vertragstyp (Alt- oder Neuvertrag), das Vertragsdatum und – für Altverträge – die Indexklausel ein. Der Rechner ermittelt auf Basis der offiziellen VPI-Daten die maximal zulässige Mieterhöhung und vergleicht sie mit Ihrem aktuellen Mietbetrag.

Fällt der VPI im Vergleichszeitraum unter den Ausgangswert (negative Inflation/Deflation), ist keine Mieterhöhung zulässig. Es gibt keine automatische Mietsenkung aufgrund des MieWeG – die bestehende Miete bleibt unverändert.

Das hängt von Ihrem Mietvertrag ab. Ältere Verträge verweisen oft auf VPI 2000, VPI 2005 oder VPI 2010, neuere auf VPI 2015 oder VPI 2020. Wenn Sie den Basiswert nicht kennen, nutzt der MietCheck-AT-Rechner den aktuellen Standardwert (VPI 2020) als Grundlage.

Bei Altverträgen mit einer Wertsicherungsklausel (Indexklausel) wird die Mieterhöhung doppelt berechnet: einmal nach der vertraglichen Klausel und einmal nach dem MieWeG. Maßgeblich ist der niedrigere der beiden Werte. So stellt das Gesetz sicher, dass keine Mieter durch das neue Recht schlechtergestellt werden.

Eine Wertsicherungsklausel (Indexklausel) im Mietvertrag erlaubt dem Vermieter, die Miete automatisch an die Inflation anzupassen, ohne gesonderte Kündigung oder Klage. Typische Klauseln koppeln die Miete an den VPI und legen einen Anpassungszeitraum sowie oft eine Schwelle (z. B. 5 %-Trigger) fest.

Ja. Nach dem MieWeG muss die Valorisierung dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Eine einseitige automatische Erhöhung ohne Ankündigung ist nicht zulässig. Der Vermieter muss die Berechnung transparent machen.

Fehlt im Altvertrag eine gültige Indexklausel, ist keine automatische Mieterhöhung nach MieWeG möglich. Der Vermieter kann eine Erhöhung nur auf anderen gesetzlichen Wegen (z. B. Richtwertmiete nach MRG) anstreben.

Ja. Auch vertraglich vereinbarte Staffelmieten (feste, vorab definierte Mieterhöhungen) werden durch das MieWeG begrenzt. Übersteigt eine Staffel die MieWeG-Grenze, ist nur der zulässige niedrigere Betrag wirksam.

Bei Neuverträgen (Abschluss ab 1. Jänner 2026) ist die erste Valorisierung frühestens zum 1. April 2027 zulässig. Die Erhöhung basiert auf der VPI-Veränderung des Jahres 2026.

Wertsicherungen nach MieWeG sind nur einmal jährlich zum 1. April zulässig – unabhängig davon, was im Mietvertrag steht. Abweichende Klauseln (z. B. halbjährliche oder Oktober-Anpassungen) sind durch das Gesetz außer Kraft gesetzt.

Bei der ersten Valorisierung nach Vertragsabschluss wird die Erhöhung nicht für das volle Jahr berechnet, sondern nur anteilig (aliquot) ab dem Monat des Vertragsbeginns. Wurde der Vertrag z. B. im Juli abgeschlossen, zählen nur die vollen Monate bis zum Jahresende als Basis.

Für Wohnungen mit vollem MRG-Schutz (sogenannte preisgeschützte oder gemeinnützige Wohnungen) gelten besondere Obergrenzen: Im Jahr 2026 ist die Mieterhöhung auf maximal 1 % begrenzt, im Jahr 2027 auf maximal 2 %. Ab 2028 gilt die allgemeine 3%-Kappungsregel.

Ja. Wenn der Vermieter eine höhere Mieterhöhung verlangt als nach MieWeG zulässig, können Sie widersprechen. Bei unrechtmäßigen Erhöhungen besteht ein Rückforderungsanspruch. Im Streitfall empfiehlt sich die Beratung durch die Mietervereinigung Österreich oder einen Anwalt für Mietrecht.

Das MieWeG schreibt keine gesetzliche Voranmeldefrist vor, empfiehlt jedoch eine rechtzeitige schriftliche Mitteilung. In der Praxis sollten Vermieter die Erhöhung spätestens im Februar oder März mitteilen, wenn sie ab 1. April gilt.