Mietpreisbremse Österreich 2026: So funktioniert die MieWeG-Deckelung
Die neue Mietpreisbremse begrenzt Mieterhöhungen in Österreich ab 2026. Hier erfahren Sie, wer betroffen ist, wie die 3%-Regel funktioniert und was Sie bei einer unzulässigen Erhöhung tun können.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist ein umgangssprachlicher Begriff für die Kappungsregelung im Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), das am 1. Jänner 2026 in Kraft getreten ist. Das Gesetz ist Teil des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (5. MILG).
Vor dem MieWeG konnten Vermieter Mieterhöhungen direkt an die Inflation koppeln – bei hoher Inflation bedeutete das zweistellige Mietsteigerungen. Die neue Mietpreisbremse setzt dieser Automatik eine Grenze: Bei Inflation über 3 % wird nur die Hälfte des darüber liegenden Teils weitergegeben.
Das Gesetz schützt Mieter in Österreich und gilt sowohl für bestehende Altverträge als auch für ab 2026 neu abgeschlossene Neuverträge.
Wer ist von der Mietpreisbremse betroffen?
Die Mietpreisbremse gilt für alle Wohnungsmietverträge im Geltungsbereich des österreichischen Mietrechtsgesetzes (MRG). Betroffen sind:
- Mieter in Altbauwohnungen (MRG-Vollanwendung)
- Mieter in gemeinnützigen Wohnungen (WGG)
- Mieter in Neuverträgen ab 2026 mit Valorisierungsklausel
- Alle Wohnungen mit bestehender Wertsicherungsklausel (Indexklausel) im Vertrag
Nicht betroffen sind: Gewerbemieten, frei finanzierte Neubauten ohne MRG-Geltung sowie Einfamilienhäuser, die vollständig vom Mietrechtsgesetz ausgenommen sind.
Wie wird die maximal zulässige Mieterhöhung berechnet?
Die Berechnung basiert auf dem Verbraucherpreisindex (VPI) von Statistik Austria. Die Formel der MieWeG-Kappung lautet:
VPI ≤ 3 %:
Erhöhung = voller VPI-Wert
VPI > 3 %:
Erhöhung = 3 % + (VPI − 3 %) × 0,5
Beispiel: Bei 6 % VPI-Inflation ergibt sich eine zulässige Erhöhung von 3 % + (6 % − 3 %) × 0,5 = 4,5 %. Ohne MieWeG wäre die volle Weitergabe von 6 % möglich gewesen.
Die erste zulässige Valorisierung erfolgte für Altverträge zum 1. April 2026. Für Neuverträge (Abschluss ab 1.1.2026) ist die erste Anpassung frühestens zum 1. April 2027 möglich.
Sonderdeckel für preisgeschützte Wohnungen 2026/2027
Für preisgeschützte Wohnungen (MRG-Vollanwendung, z. B. Gemeindewohnungen, geförderte Wohnungen) gelten in den ersten Jahren nach Inkrafttreten des MieWeG besonders strenge Obergrenzen:
| Jahr | Max. Erhöhung |
|---|---|
| 2026 | 1 % |
| 2027 | 2 % |
| ab 2028 | allgemeine 3%-Kappungsregel |
Diese Sonderdeckel sollen Mieter in leistbaren Wohnungen besonders schützen, da viele von ihnen in den Jahren davor überdurchschnittliche Erhöhungen hinnehmen mussten.
Was tun bei unzulässiger Mieterhöhung?
Wenn Ihr Vermieter eine Mieterhöhung verlangt, die über dem MieWeG-Limit liegt, haben Sie folgende Möglichkeiten:
- Rechner nutzen: Prüfen Sie mit dem MietCheck-AT-Rechner, ob die Erhöhung zulässig ist.
- Schriftlich widersprechen: Informieren Sie den Vermieter schriftlich, dass die Erhöhung das MieWeG-Limit überschreitet.
- Mietervereinigung kontaktieren: Die Mietervereinigung Österreich und der Mieterschutzverband bieten kostenlose Erstberatungen an.
- Schlichtungsstelle: In vielen Bundesländern gibt es kostenlose Schlichtungsstellen für Mietstreitigkeiten, bevor ein Gericht angerufen werden muss.
- Rückforderung: Zu viel bezahlte Miete kann rückgefordert werden – in der Regel bis zu 3 Jahre rückwirkend.